Autor: ;González, Rafael. 
   Especulación y propiedad privada del suelo     
 
 El País.    28/12/1977.  Páginas: 1. Párrafos: 9. 

MADRID

El País, miércoles 28 de diciembre de 1977

TRIBUNA LIBRE

Especulación y propiedad privada del suelo/1

ALVARO HERNÁNDEZ

RAFAEL GONZÁLEZ

DAMIÁN NAVASCUES

Miembros del Gabinete Municipal de la Federación Socialista Madrileña del PSOE

El Gobierno Suárez prometió el envío a las Cortes de una ley Antiespeculación para este otoño,

encuadrada en el marco de las medidas económicas urgentes. Parece que es este un buen momento para

hacer unas cuantas consideraciones sobre la oportunidad de dicha ley y sobre su posible efectividad.

Al analizar la estructura territorial actual, tenemos que tener en cuenta que uno de los factores que han

contribuido decisivamente a configurar el perfil físico del territorio es la existencia de propiedad privada

del suelo y, por tanto, el sometimiento de este suelo a las leyes de la economía de mercado, es decir, la

ley de la oferta y la demanda, en tanto en cuanto el suelo posee un valor de cambio derivado de su misma

condición de propiedad privada. El suelo es, pues, una mercancía y, como tal mercancía, es susceptible de

ser comprado, vendido, acaparado. Hay que distinguir entre el suelo como soporte de una actividad

agrícola y cuyo valor está exclusivamente en función del rendimiento del mismo, y el suelo destinado a

soportar una actividad no agropecuaria, forestal o extractiva, para el cual el valor no depende en absoluto

de factores intrínsecos al mismo (alta productividad en función del uso al que se destina), sino de una

amplia gama de factores periféricos derivados de la posibilidad, real o expectante, que tiene un suelo de

ser urbanizado.

Por este motivo nos centraremos en el suelo urbanizado, urbanizable o susceptible de ser urbanizado en

virtud de las directrices globales de planeamiento a largo plazo. El suelo urbano o urbanizable lo es en

tanto que es susceptible de ser convertido en solar, y su valor no viene fijado por su rendimiento, sino

determinado por cuanto pueda construirse y qué se puede construir. Si el suelo rural representa un medio

de producción del cual se extrae una mercancía, el suelo urbano se comporta predominantemente como

una mercancía, pero una mercancía muy especial, ya que; a) es imperecedera; b) su valor no depende de

lo que ha costado producirla, por lo que es manipulable; c) y d) su aspecto locacional es prioritario; sólo

existe un precedente histórico de depreciación del suelo —la gran depresión—, por lo que la producción

de suelo urbano tiene una rentabilidad garantizada. Esta acumulación de características, tan insólita en

cualquier otra mercancía, hace muy apetecible la producción de suelo urbano por el sector privado, hasta

tal punto que no puede hablarse de la existencia de esta producción por el sector público más que en

aquellos sectores menos rentables, y siempre en cantidades que no influyen sensiblemente en el mercado

del suelo.

Los procedimientos al uso para reestablecer el equilibrio oferta-demanda no son válidos para el suelo

urbano, dado que las causas son corregibles —al menos por un cierto periodo de tiempo—, pero los

síntomas no desaparecen en tanto no se actúa sobre las causas. El ejemplo más sencillo de lo dicho es

éste: dadas las características descritas para el suelo, éste se convierte en refugio de capitales durante las

épocas de crisis económica, por lo que de nada sirve intentar establecer mecanismos correctores del alza

de los precios del suelo mientras subsista la crisis, que es la causa de este alza de precios.

La Administración define el suelo urbano corno una mercancía. Esta mercancía es escasa, en virtud de

que el proceso progresivo e imparable de urbanización inherente a los países en vías de industrialización

hace que cada vez se necesite más suelo urbanizado en las ciudades, por lo que, siendo más rápido el

crecimiento demográfico de la población urbana que la velocidad con la que se puede preparar suelo para

soportar la vivienda y las facilidades necesarias a esta población creciente, se produce un desequilibrio

entre la demanda y la oferta de suelo urbanizado, en el sentido de que la demanda supera a la oferta.

Sigue razonando luego la Administración que como quiera que no se puede hacer nada por detener el

crecimiento de las ciudades, es previsible que la demanda de suelo seguirá creciendo, por lo que el precio

del suelo, al ser éste bien escaso, aumentará de valor. También hay otros factores que colaboran a que el

suelo aumente de valor, según los teóricos del capital: las directrices del planeamiento, si bien este factor

no es decisivo, ya que el planeamiento no hace sino recoger y sancionar las tendencias naturales de

crecimiento de las ciudades, por lo que sus directrices son previsibles. En cualquier caso, el incremento

del precio del suelo derivado de la relación de éste con las directrices de planeamiento, es un beneficio

natural y licito para su propietario, en la medida en que los poderes públicos compensan cargas y

beneficios entre todos los afectados por el planeamiento.

Siguen razonando los teóricos del capital más o menos de esta guisa: las medidas adecuadas para evitar

que un aumento del valor del suelo excesivo pueda influir negativamente en la posibilidad de alojar a las

clases más modestas en las ciudades —teniendo en cuenta que, en cualquier caso, lo que realmente

influye en la vivienda no es el precio del suelo, sino el de la construcción— se deben contemplar como un

componente más de la economía del país, la cual, por ser de libre mercado, está basada en la ley de la

oferta y la demanda, si bien encauzada por los poderes públicos. En consecuencia, la primera medida a

tomar será equilibrar el binomio oferta-demanda, aumentando la oferta y disminuyendo la demanda. La

oferta se aumentará poniendo en circulación mayor cantidad de suelo urbanizado, operación en la que han

de intervenir mayoritariamente los inversores privados para garantizar el principio de economía libre. Y la

demanda se reducirá mediante una política de planificación que tienda a desconcentrar la población de las

ciudades más castigadas por un crecimiento rápido.

Además, será necesario acometer una serie de medidas complementarias para evitar el alza injustificada

del precio de estos solares. Estas medidas ya están legisladas, por lo que no hay más que aplicarlas, y si

no se han aplicado hasta ahora ha sido por pasividad, ante la existencia de otras prioridades. Tales

medidas son: el registro municipal de solares de edificación forzosa, la constitución de un patrimonio

público del suelo que sirva de regulador del precio del mercado inmobiliario, en fin, todos aquellos

mecanismos encaminados a que se edifique rápidamente sobre el suelo, y de esta manera éste no aumente

artificialmente su valor. Por último, está el aumento de la fiscalidad.

La puesta en funcionamiento de los mecanismos descritos corregiría el mercado de solares, de manera

que del tráfico del suelo se obtendría los lícitos beneficios de la especulación moderada, sin que sea

necesario pensar ni por un momento en la socialización del suelo, ya que existen mecanismos más

eficaces para ahormar la especulación.

 

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