Las monografías de Informaciones: Urbanismo y vivienda social.. 
 El Director General de la Vivienda habla de la política de vivienda social.     
 
 Informaciones.    23/12/1977.  Página: 9,11,13. Páginas: 3. Párrafos: 60. 

EL DIRECTOR GENERAL DE LA VIVIENDA HABLA DE LA POLÍTICA DE LA VIVIENDA

SOCIAL

DESDE el pfisma de la Administración, es el director general de la Vivienda, don Manuel Días y Diez de

VIzurrun el que expone lo que constituye la actual situación del sector de la vivienda y la política del

actual equipo ministerial.

—¿Cuál es la actual situación del sector?

—El sector edificación de viviendas, al Igual que la mayor parte de los sectores productivos de la

economía española, se halla inmerso en una, profunda recesión, cuyos orígenes se sitúan a finales de 1973

y principios de 1974.

Tres hechos revelen la gravedad de la crisis:

1." En primer lugar, la reducción, en 1976, del número de viviendas terminadas respecto a las que lo

fueron en 1975 (319.825 en 1976, frente a 374.391 en 1975).

Desde 1960 una situación semejante sólo se habla dado en el período 1966-67. La situación es más

alarmante al observar que. las calificaciones provisionales de viviendas acogidas a protección oficial y los

proyectos de viviendas visados por los Colegios de Arquitectos y que constituyen buenos indicadores de

la previsible evolución futura del sector muestran una clara tendencia descendente. Concretamente, el

número de proyectos de viviendas visados por los Colegios de Arquitectos pasó de 696.446 en 1073 a

388.785 en 1975 y 375.256 en 1976. Los datos de los cinco primeros meses de 1977 permiten prever para

el conjunto del año en curso una cifra todavía inferior a la de 1976.

Las consecuencias que este brusco descenso en el nivel de actividad del sector tiene en el nivel general de

actividad económica, y concretamente en el volumen de desempleo, son evidentes para todos los aquí

reunidos, así como tampoco se les escapa que un descenso de la magnitud del reseñado hace imposible la

consecución del nivel anual mínimo de terminación de viviendas necesario para atender las necesidades

de alojamiento en el quinquenio 1976-1980, dado que para ello se estima sería preciso mantener un nivel

de oferta media anual entre las 360.000 y 440.000 viviendas, cifra que, dado el nivel de viviendas en

construcción que existen actualmente, son ya imposibles de alcanzar en 1977 y 1978.

2.o En segundo lugar, existe un porcentaje relativamente alto de población residente en las ciudades que o

bien carecen de alojamiento o bien habita viviendas en mal estado, que carecen de los servicios

considerados socialmente como mínimos, dado el nivel de desarrollo alcanzado por la sociedad española,

y que por ser económicamente insolventes para la compra o alquiler de una vivienda en el mercado, no

pueden acceder a la ocupación de un alojamiento en buenas condiciones.

3.° Por último, y en tercer lugar, existe un importante «stock» de viviendas construidas y terminadas en

los últimos años, que están en disposición de venta y que no pueden ser vendidas por falta de demanda.

Como consecuencia directa, los promotores han aplazado la puesta en marcha de nuevas promociones, y

han paralizado o retrasado las obras de los proyectos en ejecución.

ECONOMÍA Y FINANZAS

—¿Cuáles son las causas?

—Se pueden argumentar distintas causas para explicar la situación actual del sector. Estas causas van

desde la consideración de los aspectos más generales, y que afectan a la economía en su conjunto, hasta

aspectos más específicos de la industria de la edificación y de la demanda de vivienda en España.

Centrándose en el análisis de los factores y fuerzas que configuran la demanda de viviendas en España,

cabe distinguir tres grandes grupos: factores demográficos, económicos y financieros. La evolución

general de cada uno de estos grupos de factores durante el período 1973-77, permite explicar la situación

de crisis profunda que atraviesa el sector en la actualidad. Así, dentro de los factores demográficos, uno

de los componentes más importantes de la demanda de vivienda en las grandes ciudades es la in-

migración. No es preciso recurrir a cifras para demostrar lo que resulta evidente: el número anual de

inmigrantes en las grandes ciudades españolas ha disminuido sustancialmente a partir de 1974 respecto a

las cifras alcanzadas en años anteriores.

Entre los factores económicos hay que destacar la desfavorable evolución de los precios de las viviendas

respecto a la de los ingresos familiares. Mientras el precio de las viviendas ha venido creciendo en los

últimos años a un ritmo anual medio superior al 25 por 100, los ingresos familiares han experimentado

incrementos mucho más modestos. Basta recordar al respecto que tanto 1975 como 1976 pasarán a la

historia económica de España marcando el fin de un período, iniciado en 1960, caracterizado por una

elevada tasa de crecimiento del P.N.B. y de la renta «per capita» en términos reales.

—Parece ser que uno de los principales factores es el financiero. ¿Cuál es su opinión?

INFORMACIONES / Monografía

URBANISMO Y VIVIENDA SOCIAL

La vivienda social resulta claramente inasequible a los adquirientes de rentas modestas

—En cuanto a los factores financieros, hay que señalar un empeoramiento de las condiciones de

financiación de la adquisición y promoción. Consecuencia:

a) Una disminución, en términos reales, del volumen de recursos financieros disponibles: los créditos

concedidos al sector han crecido menos rápidamente que el coste de las viviendas.

b) Encarecimiento del crédito, como consecuencia del continuo aumento de los tipos de interés.

Asimismo, en una situación como la española, en que la financiación a largo plazo sólo representa, por

término medio, el 30 por 100 del precio de venta de la vivienda, las familias están obligadas a un esfuerzo

económico en los tres o cinco años inmediatamente posteriores a la adquisición, esfuerzo que en un

elevado número de casos alcanza hasta el 50 por 100 de los Ingresos familiares. Lógicamente, una

situación económica recesiva, con elevados niveles de paro, lleva consigo la disminución de la capacidad

de endeudamiento de los individuos, como consecuencía de una disminución de los ingresos reales

percibidos y la inseguridad e incertidumbre sobre la futura evolución de la economía, e incluso, más

concretamente, del propio puesto de trabajo.

CRISIS DE DEMANDA

—¿Qué medidas deberían tomarse?

—Todo ello lleva a caracterizar la crisis actual como crisis de demanda. En consecuencia, cualquier

intento de reactivar el sector a corto plazo deberá tratar de actuar potenciando la demanda para dotar de

solvencia económica a las familias con necesidades de alojamiento no satisfechas a través de subvencio-

nes públicas y condiciones privilegiadas de financiación. La legislación de viviendas sociales constituyó

un intento de una actuación de este tipo. En seguida analizaremos dicha legislación y cuáles son las

razones que explicarían la falta de resultados.

Pero antes cabe decir algo sobre los factores que Intervienen en la formación de la oferta de viviendas en

las distintas ciudades, y más concretamente en su precio de venta. Entre los componentes del precio final

cabe destacar los siguientes: a) coste del suelo y urbanización; b) coste de edificación, que comprendería

mano de obra, materiales de construcción y organización de la producción; c) costes financieros; d) coste

de honorarios profesión ales, y e) Impuestos. Sin entrar en una exposición prolija y farragosa sobre la

evolución pormenorizada de cada uno de estos componentes, se puede afirmar que su comportamiento ha

sido claramente ínflacionista y ha incidido en el precio del producto, de forma que éste creciera mas que

la media del crecimiento experimentado por los precios de los restantes bienes de consumo. Esta

afirmación se basa en lo siguiente:

1. El coste de la edificación ha sufrido las consecuencias de una progresiva equiparación salarial de los

trabajadores del sector construcción con los de los restantes sectores producidos. Incremento en el coste

de la mano de obra, que no ha venido acompañado de una mejora en la productividad.

2. Fuertes alzas del precio del suelo. La repercusión media del coste del suelo urbanizado en el precio

final de la vivienda ha pasado del 8,2 por 100 en 1965 al 15 por 100 en 1970 y a algo más del 30 por 100

en 1976.

3. Los costes financieros de la promoción se han incrementado con la subida de los

tipos de interés. Esta circunstancia ha venido agravada en muchos casos por las dificultades en la venta de

las viviendas ya terminadas, con la consiguiente inmovilización de la inversión efectuada.

4. Los honorarios profesionales —arquitecto y aparejador— y los derivados de actos administrativos —

notaría y registro—, así como los numerosos impuestos indirectos que gravan las distintas fases y actos

administrativos necesarios para el proceso de producción de una vivienda, favorecen la inflación. Ello es

así, ya que tanto los honorarios citados —que se fijan como porcentajes de unos valores— como los

impuestos indirectos favorecen el crecimiento expansivo de los precios en lugar de amortiguarlos, ya que

se calculan sobre valoraciones que ya. incluyen los incrementos de precios registrados en los factores

básicos —coste de la edificación, suelo, etc.

—¿Se puede ser optimista a corto plazo?

—La conjunción de los efectos depresivos en los factores de demanda, con una importante inflación de

coste, permite explicar de forma inmediata la gravedad de la crisis y el porqué ésta es algo más que

coyuntura!.

Si bien a corto plazo la reactivación del sector debe pasar forzosamente por una potenciación de la

demanda, a medio y largo plazo deberá actuarse sobre los factores que componen la oferta, especialmente

de aquellos que tienen una, mayor incidencia sobre el precio final de la vivienda.

NECESIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN DIRECTA

—Parece que actualmente las modificaciones legislativas que se han introducido respecto a la vivienda

social pueden dar resultados positivos, frente a la apatía con que fue contemplada la regulación de 1976.

¿Se puede hablar ya de resultados?

—Un. análisis valorativo de los primeros resultados que presenta el sistema de la vivienda social después

de su modificación por el decreto de 5 de agosto, ofrece básicamente las dos siguientes conclusiones:

A) La vivienda social resulta claramente inasequible a los adquirentes de rentas modestas, y

B) Existe una cierta incongruencia en el fondo entre la normativa que regula el sistema y los resultados

que se obtienen al plasmar el mismo en cifras.

Asi, por ejemplo, para las viviendas superiores a 76 metros cuadrados, la cifra de ingresos anuales para

que la amortización no supere el 25 por 100 de éstos es siempre superior al limite máximo para poder

acceder a la vivienda social. Puede decirse que sólo para un pequeño porcentaje de las familias con

acceso teórico a la vivienda social, los pagos anuales a efectuar supondrán menos del 25 por 100 de sus

ingresos, siendo en los de rentas más bajas el esfuerzo a realizar del orden del SO al 70 por 100 de los

ingresos anuales.

Las causas que explican estas conclusiones son, fundamentalmente, las siguientes:

— El incremento del tipo de interés en el préstamo a conceder por las entidades financieras sobre el

que se consideró en un principio. El Incremento del tipo de interés hasta el 11 por 100 eleva

considerablemente las cuotas de amortización a pagar por los adquirentes

— La existencia de un solo tipo de préstamo con cuotas de amortización constantes, frente a la

primitiva concepción, en la que existía una tipología de préstamos diferentes con cuotas crecientes en

función de los ingresos anuales de los adquirentes.

— El incrementó experimentado del coste de las viviendas, así -como la no congelación del precio de

venta de la vivienda en el momento de formalizar el compromiso.

— Como colofón de estas causas, es preciso señalar las reducciones en los coeficientes de inversión

obligatoria de la Banca y las Cajas de Ahorro, establecidas por la orden finisterial de 23 de julio de 1977.

La conclusión que fácilmente podemos deducir de lo expuesto es que el actual régimen de la vivienda

social no introduce sustanciales mejoras para el adquirente en los sistemas de protección existentes antes

de la aparición del mismo. De hecho, el resultado actual ha sido el estrechamiento del estrato de demanda

que realmente tiene acceso a la vivienda social, produciendo, en consecuencia, la necesidad de una mayor

atención por parte del Estado a la construcción directa, para poder atender a la demanda de las clases

modestas. La construcción directa aparece así como el único instrumento en la actualidad para poder

hacer frente a la auténtica demanda de vivienda social.

Ante la situación descrita, se plantea el problema de cuál debe ser el camino a seguir, teniendo en cuenta

que cualquier actuación que se emprenda debe tender, a mi juicio, a la consecución de los siguientes

objetivos fundamentales:

1.° Producir una reactivación del sector a corto plazo, de forma que asegure un nivel mínimo de actividad,

que permita ofrecer una oferta no inferior a las 375.000 ó 400.000 viviendas anuales, que es el nivel de

actividad congruente con las series de viviendas terminadas hasta el año 1975.

2.° Asegurar, en todo caso, que la oferta esté orientada a la demanda social más necesitada o, dicho más

claramente, que las viviendas que se construyan sean asequibles a las clases económicamente más

débiles.

Para conseguir el primer objetivo, entiendo que no cabe otra actuación, de modo inmediato, que intentar

por todos los medios asegurar el cumplimiento del programa de vivienda social, a pesar de las

insuficiencias y contradicciones que en el mismo pueda» existir, como he indicado antes, y todo ello con

objeto de no crear un peligroso vacío en la construcción.

En este sentido se orientan las actuaciones del Ministerio tendentes a conseguir la efectividad de los

convenios suscritos con la Banca privada y las Cajas de Ahorro.

Simultáneamente, se pretende intensificar al máximo la construcción directa de viviendas sociales por el.

Estado.

SOLUCIONES

—¿Qué incidencia ha tenido en ia política de vivienda el pacto de la Moncloa?

—Estas dos actuaciones se inscriben claramente dentro del marco de los acuerdos del pacto de la

Moncloa, en los que se establece una prioridad a la construcción directa de viviendas con destino a la

población de menor renta durante 1978 y 1979, elevando el número dé las programadas en 1977.

Pero cualquier medida o actuación que pudiera emprenderse por el Ministerio de Obras Públicas y

Urbanismo no podría asegurar el cumplimiento del segundo objetivo, si paralelamente no se lleva a efecto

una profunda reforma de la instrumentación financiera y se establece una escala de ayudas financieras,

fiscales, etc., adecuadas a las necesidades reales de la demanda social, entendida ésta en su sentido más

amplio.

Considero importante subrayar esta necesidad, por cuanto exige la intervención de otros Departamentos,

como son los Ministerios de Economía y Hacienda, que son los que en definitiva tienen que pronunciarse

sobre la política financiera y económica en general.

¿Qué soluciones cabría aplicar al tema financiero?

A estos efectos, y a título de orientación, los principios sobre los que considero debería´ basarse cualquier

tipo de instrumentación financiera, de cara a la adquisición de viviendas por las clases más necesitadas,

son los siguientes:

l.« Las cantidades iniciales a entregar por los adquirentes deben establecerse en función de los ingresos

anuales, y no en función del precio de la vivienda, coa la posibilidad de subvencionar un determinado

porcentaje de la misma en casos concretos.

2.o El sistema de crédito a establecer debe ser tal que el reembolso de los préstamos para la adquisición

de las viviendas no supere en ningún caso el 25 por 100 de los ingresos.

3." El tipo de préstamo a establecer para estas viviendas debería presentar las siguientes características:

a) Plazos de amortización, en función de las condiciones personales y familiares, asi como de los ingresos

de los adquirentes, que fueran como mínimo de veinte años, y como máximo de cuarenta.

b) Tipos de interés no superiores al 8 por 100, con cuotas de amortización crecientes. El uso de

anualidades crecientes de amortización permite reducir la carga que éstos representan sobre los ingresos

familiares y resultan especialmente apropiados en períodos de inflación.

c) Obligatoriedad para las entidades financieras de los volúmenes y condiciones da los préstamos

establecidos, fijándose taxativamente esto en la normativa que regula la vivienda social, lo que exigiría el

establecimiento de una línea de crédito especial para la financiación de la vivienda.

En estos momentos en que el modelo económico está en revisión, en que se preparan las bases para una

reforma fiscal y la estructura de nuestro sistema financiero esta. igualmente sometida a revisión, parece

necesario enmarcar la futura política de vivienda dentro del contexto de estas importantes reformas

ge balda del mercado hipotecario como solución válida, ¿Cuál es su opinión?

—ES posible que la solución última del problema de la financiación de la vivienda puede estar en la

implantación de un amplio mercado hipotecario, lo que, a su vez, requeriría la creación de los

instrumentos básicos:

— Un seguro de hipotecas que reduzca sustancialmente el riesgo en que incurren las entidades

financieras en los préstamos para adquisición de viviendas, y un mercado secundario que asegure la

liquidez de los títulos hipotecarios.

 

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