Las monografías de Informaciones: Urbanismo y vivienda social. Ramón Arregui. 
 "Los promotores están agobiados por problemas del suelo"     
 
 Informaciones.    23/12/1977.  Página: 13,15. Páginas: 2. Párrafos: 35. 

23 de diciembre de 1977

«LOS PROMOTORES ESTÁN AGOBIADOS POR PROBLEMAS DEL SUELO»

ES preciso volver a darle carga humanística al urbanismo; lograr mayores niveles de participación

ciudadana en el proceso urbanístico; sacar al sector vivienda del marasmo en que se halla inmerso;

revitalizar el programa de vivienda social; abordar el tema de la especulación del suelo. Todos estos

asuntos preocupan seriamente a don Ramón Arregui Monreal, vicepresidente de la Asociación de

Nacional de Promotores Constructores y presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de

Madrid,

—Señor Ai-regni, ¿cuáles son tos problemas más candentes que soporta en estos momentos el promotor?

—En estos momentos el promotor soporta los problemas derivados de una crisis general de la empresa y

de la economía del país, junto con otros que son enteramente específicos del sector.

Dejando a un lado la generalidad de problemas que preocupan al empresario español, podría decir que las

cuestiones específicas que preocupan en este momento al promotor de viviendas son: escasez y

encarecimiento del suelo urbano; subida galopante del costo de la construcción, que ha contribuido a vina

retracción de la demanda; escasez e inseguridad de la financiación, incorrecta fiscalidad, etc.

Todos estos problemas son muy importante para el sector y cuanto más pronto puedan ser abordados, más

rápidamente se logrará una revitalización de nuestra actividad, que ha de influir, como todo el mundo

sabe, en una contención del volumen de parados, pues no en vano la actividad de la construcción en

general y la cíe vivienda en particular, acaparan una buena parte de la población activa del pais, y su

comportamiento incide directamente en el nivel de parados de la nación.

—Ante esta amplia problemática, ¿qué está haciendo la Asociación de Promotores Inmobiliarios?

—La única salida es aunar esfuerzos y colaborar con la Administración para buscar conjuntamente una

solución a la crisis. En estas ocasiones, el diálogo debe ser siempre constructivo.

Particularmente, los promotores nos hemos reunido en mesas de trabajo con el resto de las voces que

tienen algo que ver en el sector, y hemos abordado la problemática.

También hemos analizado todas las cuestiones que nos atañen en mesas redondas, e incluso en el último

Congreso Internacional de la Vivienda, organizado el mes pasado en Madrid, y en el que se expusieron a

la luz pública temas como los del sueldo, financiación y costes generales de la promoción. Los análisis se

efectuaron en profundidad por hombres conocedores del tema, y pienso que tanto la Administración como

el propio sector habrá sabido tomar nota de cuantos temas fueron estudiados.

—Y el Estado, ¿cómo responde?

—Bien. Tengo que decir que desde que llegó este equipo ministerial ha estado siempre abierto el diálogo

y hemos podido ver en todo momento un auténtico deseo de afrontar los problemas con realismo e

intentar solucionarlos.

Pero no sólo el equipo de Obras Públicas y Urbanismo, sino todos aquellos que de una forma u otra

intervienen, en el sector, lo han hecho con deseos de llegar a algo concreto, en un permanente clima de

diálogo constructivo. Las mesas de trabajo mixtas, con participación de los Ministerios económicos, las

entidades financieras y la Asociación de Promotores y Constructores, son un ejemplo de esta colaboración

y de este deseo de llegar a soluciones en los temas de la vivienda. Lo, que ocurre es que, situados en

medio de la crisis que estamos soportando, en estos momentos esas soluciones no se presentan fáciles.

—Se habla de fracaso del programa de vivienda social. ¿A qué se debe esta situación?

—Los problemas con los que se ha encontrado la vivienda social son de múltiples factores. El primero de

ellos es que la legislación nueva fue casi revolucionaria y desencajó el Sistema existente, dejando un

vacío profundo que ha durado mucho tiempo. Más tarde, sobre la endémica escasez financiera de nuestro

sector, se produjo el agravamiento de la crisis general, y el promotor no encontró un mínimo de seguridad

financiera para entrar en el tema.

Después del decreto de 5 de agosto, las cosas han mejorado, y en este momento el plan de acción

concertada de Andalucía, Extremadura y Canarias ha servido para demostrar que en cuanto hay un cierto

nivel de seguridad en la financiación, el promotor empieza a construir.

Resolver este problema es el camino para reactivar el sector con carácter coyuntural. A más largo plazo,

hay que ir a una política de vivienda que se mueva más libremente en el mercado, incluyendo el del

dinero, y que evite a ser posible tanto intervencionismo de la Administración, como el exigido por la

legislación actual.

—¿Cuáles son los fallos que hay que superar para hacer viable un programa de vivienda social?

—En ningún caso se puede coordinar una política de viviendas sin que sea precedida de una correcta

política de suelo. Este es un problema gravísimo.

A pesar de que tanto se habla de la especulación del suelo, creo que no se han valorado del todo las

perniciosas consecuencias que ha originado para la economía del país. Los promotores estamos

padeciendo el problema en nuestras propias carnes. Las viviendas se encarecen excesivamente por la

enorme carestía del suelo, y cuando terminamos de construir unas viviendas y nos disponemos a abordar

una nueva fase nos hallamos con que para reponer el suelo debemos pagar a precio de oro cada palmo de

tierra.

El problema del suelo no sólo ha supuesto siempre una subida injusta de la vivienda, sino que además ha

contribuido a la baja racionalización, y en definitiva, baja productividad de la construcción en España.

Sin embargo, no parece que este problema esté en un claro camino de arreglarse. Hay una gran

preocupación ahora por recuperar el plusvalor, cuando creo que lo importante es que no se produzca ese

plusvalor, al menos en el suelo de nueva creación.

Cualquier impuesto sobre el valor de un suelo escaso no hará sino aumentar el precio. Supongo que la

solución puede estar en la separación del concepto de propiedad del suelo y de calificación urbana del

mismo. El acto administrativo de la calificación no debe enriquecer a nadie.

—Hace un mes se clausuró en Madrid el Congreso Internacional de Urbanismo y Vivienda. ¿Se pudieron

sacar Socializar el suelo antes que carecer de él conclusiones positivas del mismo?

—Ciertamente. El Congreso nos permitió reunimos a setecientas personas durante tres días para abordar

la problemática del sector vivienda en todos los niveles. También nos expusieron sus problemas los

miembros de la Comunidad Económica Europea, y ai final pudiemos elaborar una encuesta a nivel

europeo a las cuestiones que más preocupan a los promotores de Europa.

El Congreso, en el que tuvieron participación importante destacadas personalidades de la Administración,

nos ha permitido profundizar en el conocimiento de los problemas que nos atañen y lograr un

acercamiento positivo con la Administración, en el sentido de que facilita el diálogo respecto a los

problemas que tenemos que resolver de una forma coordinada.

Por otra parte, se elaboraron unas conclusiones muy importantes sobre tres temas que nos preocupan:

financiación, costo de la promoción inmobiliaria y, fundamentalmente suelo. Los promotores creemos en

la eficacia de la iniciativa privada. No obstante, acepta riamos cualquier otro Sistema adecuado para el

tratamiento jurídico y la rápida disponibilidad del suelo, incluso la municipalización o la socialización,

cuando las circunstancias demuestren su mayor operatividad.

Estimamos que de acuerdo con la legislación vigente, un camino importante de colaboración con la

Administración seria la creación de suelo urbano no programado por la iniciativa privada.

En otro orden de cosas, también se destocó en el Congreso la importancia de que tome carta de naturaleza

en el ámbito del urbanismo y la vivienda la figura del promotor-constructor calificado. La Administración

podría llevar un registro de promotores homologados, con aprobada suficiencia moral y económica. Sería

un control necesario y no elitista, pues nadie debiera tener cerradas sus puertas de acceso, siempre que

cumpliese con unos condicionamientos mínimos, y pueda demostrar capacidad técnica, experiencia y

solvencia moral y económica para dedicarse a esta actividad.

—A la luz de todo esto parece: que podría hablarse de un nuevo espíritu, de una nueva mentalidad del

promotor ante la sociedad.

—Indudablemente, así es. La profesión está en un proceso de cambio importante. El promotor empezó

siendo muy individualista y se ha ido colectivizando a través de sociedades anónimas y otras estructuras

mercantiles. La aparición de éstas ha ido pareja a la de los profesionales que están al servicio de dichas

sociedades. Las grandes empresas promotoras son; ya sociedades que a veces cotizan en Bolsa, que están

dentro de una estructura de capital moderna y contratan unos técnicos que representan unos intereses que

no son suyos propiamente. Sin dejar de reconocer la enorme experiencia que aportaron los promotores

individuales, no se debe olvidar que la mentalidad del promotor se está trasladando a otras metas más

profesionales, más técnicas, y se está dando cuenta de su trascendencia y su dimensión social.

El promotor tiene conciencia de su trascendencia en lo social, y procura realizarse en esta dimensión, & la

vez que lamenta que los cauces de participación ciudadana en el proceso urbanístico hayan estado

prácticamente cerrados. Es preciso también avanzar en este sentido.

—¿Se corresponde esta nueva mentalidad del promotor con su imagen?

—Indudablemente, hemos padecido los profesionales del sector las experiencias -le determinados

«aficionados» que han ensombrecido la imagen del resto de los hombres que trabajamos en esto, pero

cada vez la gente va comprendiendo mejor que somos unos profesionales que -—como toda empresa

capitalista— uno de nuestros móviles es llevar unos resultados positivos al final del ejercicio, y que

ponemos en manos del público un bien necesario, como es la vivienda.

Los promotores - constructores somos realmente unos profesionales como los que fabrican zapatos o

coches, y padecemos la especulación del suelo, las trabas burocráticas, la fiscalidad anacrónica e injusta

con que se nos ha tratado y, por supuesto, estamos dispuestos a colaborar con la Administración para que

el control de calidad de la construcción esté garantizado. Nosotros seremos los primeros beneficiados en

ello.

 

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